Ответы на вопросы от Юриста

Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2018 году

В соответствии с законом права на недвижимость подлежат государственной регистрации в органах Росреестра. Порядок и правовые особенности регистрационной процедуры определены законом.

Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость может быть подано:

  • собственником объекта,
  • его представителем по доверенности,
  • в установленных законом случаях – нотариусом (его помощником).

Регистрация прав осуществляется территориальным управлением Росреестра по месту нахождения недвижимости. По результатам данной процедуры вносится запись в ЕГРП и выдается свидетельство.

Нотариусы подают заявления о регистрации, если права на недвижимость возникли:

  • при вступлении в права наследования на основании нотариального свидетельства,
  • при выдаче свидетельства о супружеской доле при наследовании,
  • на основании нотариально удостоверенной сделки с недвижимостью.

Преимущества регистрации прав по заявлениям нотариусов:

  • гарантия профессионализма, законности и ответственности,
  • грамотно оформленный пакет документов,
  • экономия времени. Собственнику достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Все остальную работу выполняют работники нотариальной конторы. Нотариус также получает регистрационное свидетельство и выдает его собственнику в назначенное время. Кроме того, при подаче нотариальных заявлений сроки регистрации значительно сокращаются.

Порядок регистрации прав на недвижимость по заявлениям нотариусов

Регистрация прав на недвижимость по нотариальному заявлению осуществляется в следующем порядке:

  • обращение правообладателя или его представителя к нотариусу. О том, какие документы необходимо иметь при себе, вы узнаете на нашем сайте,
  • установление личности, проверка дееспособности обратившегося лица и документов. Если нужно зарегистрировать право от имени организации, нотариус проверяет также ее правоспособность,
  • подготовка нотариального заявления о государственной регистрации и направление его в Росреестр. Согласно закону документ может быть подан нотариусом лично, через почту или средства электронной связи,
  • регистрация права в органах Росреестра. Внесение записи в ЕГРП,
  • получение нотариусом регистрационного свидетельства и выдача его правообладателю.

Документы, которые нужны нотариусу для подачи заявления о регистрации прав на недвижимость:

  • паспорт правообладателя,
  • если действует представитель – доверенность,
  • правоустанавливающий документ (нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство),
  • для регистрации сделок купли-продажи в установленных законом случаях потребуется согласие супруга продавца,
  • если отчуждаемая недвижимость находится в общей долевой собственности, при ее продаже нужны отказы от права преимущественной покупки от имени остальных сособственников,
  • если совершается сделка с использованием ипотечного кредита, необходим банковский договор об ипотеке,
  • при покупке жилья с использованием средств материнского капитала потребуется также сертификат.

Дополнительно для юридических лиц:

  • Устав,
  • свидетельство ОГРН,
  • учредительный договор/решение или протокол о создании организации,
  • свидетельство ИНН,
  • решение, протокол или приказ о назначении/избрании руководителя,
  • действующая выписка из ЕГРЮЛ.

За государственную регистрацию уплачивается единый нотариальный тариф, который устанавливается нормами закона. На сегодняшний день его размер составляет 1000 рублей.

Закон о сделках с недвижимостью через нотариуса

Будет создан ЕГРН – единый реестр регистрации недвижимости. В этот ресурс войдут сведения, которые отражены в ЕГРП и кадастре недвижимости.

Таким образом, процессы регистрации будут объединены, и граждане смогут подавать на две процедуры одно заявление, что говорит о серьезной экономии затрачиваемого времени.

Документы также могут приниматься и в подразделениях Росреестра. Гражданин по закону должен создавать обращение в ближайший территориальный орган. Если гражданин покупает объект недвижимости в другом населенном пункте, то нужды ехать в другой город не будет – можно отдать все необходимые документы в самом ближайшем отделении в месте проживания.

Какие сделки сегодня подлежат обязательному заверению у нотариуса?

Удостоверять операции на нотариальном уровне можно при наличии желания обеих сторон, но случаются ситуации, когда сопровождение без нотариуса невозможно по определению. В таких ситуациях законодательство требует оформления по соглашению в строго определенной форме.

К таким ситуациям относятся оформление соглашений о:

  1. Браке.
  2. Ренте.
  3. Дарении, купли-продажи, залога долей.
  4. Также сюда относят предварительные соглашения, при ситуациях, когда сделка позже будет заключаться в присутствии нотариуса.
  5. Расторжение, переуступка и изменение задолженностей по договорам, которые были заключены нотариально.
  6. Уплате алиментов.

Также нотариально нужно заверять завещания и все бумаги, связанные с этим: завещательный отказ или возложение, а также доверенности, которые выписываются при определении порядка передоверия. Операции с автотранспортом также должны нотариально заверяться, и еще сюда относится согласие супруга, для случаев, когда требуется государственная регистрация или нотариальное заверение.

Если граждане не будут соблюдать при оформлении сделок нотариальную форму, то такое деяние повлечет признание недействительности. Тогда после вынесения судебного решения стороны обязуются осуществить возврат всех предметов, которые были переданы в соответствии с договором.

В судебной практике встречаются ситуации, при которых стороны совершают уклонения от нотариального сопровождения сделки. Одна сторона исполняет свои обязанности, вторая отказывается от этого. Такие сделки, имеющие формат обязательных в сфере нотариального заверения, вполне могут признаваться действительными, если заинтересованное лицо подаст заявление. Последующее заверение уже не будет нужно, потому что стороны будут освобождены от такой необходимости, как получение услуг нотариуса.

Какие сделки не требуют нотариального заверения?

Все остальные сделки не требуют нотариального заверения. Соответственно, они могут быть оформлены в обычной письменной форме. Это не касается сделок о залоге, оформлении недвижимости, соглашений о браке, ренте, уступки права.

К примеру, договоры купли-продажи автомобилей могут составляться самостоятельно, без участия нотариуса.

Также не стоит сюда включать оформление доверенностей о передаче полномочий. Но в простой форме могут оформляться доверенности на получение заработной платы и прочих поступлений, которые имеют отношение к трудовому договору. Также документы об авторском праве, получение пенсионного вознаграждения, стипендий и прочих пособий не требуют участия нотариуса.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Возьмем ситуацию с покупкой квартиры. Априори такой род сделки не является обязательным в плане заверения нотариусом. Однако, если вы решили, что такая сделка должна быть нотариально заверенной – никто противодействовать этому не будет.

Подписанием данного соглашения сделка не может начаться и закончиться. На время подготовки документов нужно закрепить деловые отношения между сторонами соглашением предварительного характера. После того, как такой договор подписывается сторонами и заверяется нотариусом, нужно переходить к регистрации перехода права собственности. Производится это в Росреестре.

В итоге такая сделка будет состоять из трех этапов:

  1. Заключение предварительного соглашения вкупе со сбором нужного перечня документов для нотариального заверения.
  2. Подписание общего договора контрагентами, заверение подписей в нотариальном порядке.
  3. Подача документов в Росреестр.

Первый этап имеет важность для обоих контрагентов. Самые важные условия сделки, к которым относят определение стоимости объекта, порядок передачи объекта и расчета, обязательно нужно отражать документально.

Для подготовки заверения сделки нотариально специалисту необходимо предоставить полный пакет документов.

Он включает в себя:

  1. Предварительное соглашение.
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  3. Свидетельство регистрации права. Необходимо только при наличии.
  4. Нотариально заверенное согласие всех лиц, причастных к сделке, на ее осуществление.
  5. Разрешение продажи объекта недвижимости от отдела опеки при принадлежности квартиры несовершеннолетнему лицу.
  6. Уведомления о реализации доли прочими участниками собственности при продаже ее третьим лицам.
  7. Справку о регистрации в квартире лиц или отсутствии таковых, поквартирную карточку.
  8. Документ об отсутствии долгов по ЖКУ.

Документы могут быть представлены копиями, но для сверки на предмет действительности нужно также прихватить с собой и оригиналы. Сроки подготовки данного перечня будут зависеть от загруженности нотариуса, поэтому, если у вас мало на это времени – обговорите этот вопрос заблаговременно.

На втором этапе может произойти несовпадение интересов контрагентов и нотариуса. Последний должен сделать все, чтобы сделка признавалась неоспоримой. Иногда стороны стараются этому противодействовать. Все остальные нюансы соглашения нотариусов, как правило, не интересуют. Стороны должны ознакомиться более внимательно с документом для его правки.

После того, как все тонкости будут улажены, договор подписывается обоими контрагентами.

Последняя процедура является самой обязательной и главной. Она является вторичной после подписания соглашения о купле-продаже, но от этого она не теряет свою обязательность и важность. Сроки подачи заявления после подписания соглашения не регламентируются законом, но с таким делом не рекомендуется затягивать.

Покупатель должен платить за регистрацию. Сумма невелика – это госпошлина, размер которой составляет 2 000 рублей. Регистрация права по нотариально заверенному договору происходит довольно быстро – срок составляет 3 рабочих дня. Также участники могут не делать регистрацию самостоятельно – для этого можно задействовать самого нотариуса, но это понесет лишние потери финансов. На практике сейчас очередей больших в Росреестре не бывает, поэтому можно не привлекать нотариуса к этому процессу, чтобы не потерять время и деньги.

Стоимость нотариальных услуг

Каждая услуга, предоставленная в нотариальном порядке, должна оплачиваться. Это регламентируется ст. 333.24 НК РФ. Что касается операций с недвижимостью, то здесь нотариус должен получить госпошлину в размере 0,6% от стоимости объекта.

Также нотариусу оплачивается техническая сторона операции – оформление документов. Здесь тариф назначается самим нотариусом, но, как правило, это не стоит больше 2 000 рублей. В итоге получается, что затраты на нотариуса всегда велики, и у сторон перед осуществлением операции всегда встает вопрос о необходимости данного действия. Безусловно, оплата нотариальных услуг ложится на покупателя объекта.

Что касается остальных типов отношений с нотариусом, то более подробно об их стоимости можно узнать из положения ст. 333.24 НК РФ.

Продажа квартиры через нотариуса

  • Оформление сделки
  • Документы нотариусу
  • Нотариальный договор
  • Затраты на оплату услуг нотариуса
  • Регистрация права собственности

Продажа квартиры через нотариуса не уменьшает хлопот продавца, а скорее добавляет.
Ведь нотариус требует больший пакет документов, нежели Росреестр.

К тому же у нотариусов очереди и участникам сделки предстоит ожидание, сроки которого трудно контролировать.
Поэтому необходимо брать запас времени и согласовывать его с Покупателем и в обязательном порядке прописывать эти договоренности на бумаге — в Предварительном договоре купли-продажи. Как правильно его составить > > >

Особенно сложны теперь ипотечные сделки, в которых требуется согласование Договора купли-продажи(ДКП) с банком-кредитором.

Но обо всём по-порядку.

Когда требуется нотариальная сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

  • касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности,
  • когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет,
  • недвижимость разделяется супругами при расторжении брака,
  • имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание!Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон. А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Особенности сделки

Стоимость недвижимости накладывает обязательства на ее покупателя по проверке чистоты сделки. В рамках проверки запрашиваются сведения из ЕГРН, узнается перечень лиц, зарегистрированных в доме или квартире (если речь идет о жилом объекте), проверяются правомочия продавца и другие аспекты. Стороны договариваются о цене и только после этого приступают к составлению соглашения.

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Очень часто на этом этапе покупатель вносит задаток. Оформляется внесение обеспечения по-разному, иногда в рамках предварительного договора. У судов нет единого мнения о том, можно ли так делать, поэтому во избежание ненужных споров задаток лучше оформлять отдельно.

Обратите внимание!Если срок заключения основного договора выйдет, а порядок возврата залога не будет установлен, то получать свои деньги покупатель будет через суд. Другой вариант – понуждение к заключению основного договора.

Следующий этап – составление основного договора нотариусом. Стороны могут проверить текст соглашения и внести в него свои коррективы. Особенно внимательно следует отнестись к ответственности за нарушение установленных обязательств: функции нотариуса при сделках с недвижимостью сводятся к тому, чтобы договор соответствовал требованиям закона и не был отменен судом в случае его оспаривания.

В соглашении рекомендуется определить, кто платит нотариусу при продаже квартиры. Несение расходов определяется по договоренности сторон. Плата за услуги может быть распределена равномерно или полностью вменяться покупателю.

Стороны в присутствии нотариуса подписывают договор. После чего соглашение с пакетом документов направляется на государственную регистрацию. Некоторые нотариусы предлагают услуги по отправке пакета документов в электронной форме самостоятельно. Такой способ обращения существенно экономит время сторон и сокращает период обработки запроса Росреестром до минимального.

Рисунок 2. Первая страница нотариально оформленного договора купли-продажи. Источник сайт sitysakh.ru

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

Когда деньги фактически не выплачены, и переход права собственности зарегистрирован, то покупатель может не платить деньги продавцу: он получил недвижимость, и, если верить договору, заплатил за нее деньги.

Второй риск – отсутствие передаточного акта и его включение в текст соглашения, тогда как фактическая передача недвижимости осуществляется после совершения регистрационных действий. В этом случае есть риск причинения имуществу ущерба, и несет его покупатель. Предъявить требования о качестве приобретенного объекта он уже не может, поскольку, подписывая договор, он фактически принял объект.

Третий риск – несовершенство процедуры нотариального оформления. Заключается он в том, что при удостоверении сделки стороны остаются с нотариусом одни. Присутствие сторонних консультантов не всегда приветствуется, а порой и не одобряется. Все это ведет к тому, что условия, о которых договорились стороны, меняются в худшую сторону. В результате, купля-продажа квартиры через нотариуса не облегчает, а существенно осложняет жизнь продавца и покупателя.

Четвертый риск – ошибки в соглашении, допущенные техническими специалистами (помощниками нотариуса). Из-за ошибок такой договор не пройдет государственную регистрацию.

Важно! Проверяйте договор и его условия на наличие ошибок. Внести исправления можно только через нотариуса или суд.

Рисунок 3. Табличка нотариус и часы работы. Источник сайт Flamp Новосибирск

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

  • предварительный договор, содержащий основные условия сделки,
  • документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН),
  • согласие супруга на продажу,
  • согласие супруга на покупку,
  • разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний,
  • документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности,
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка,
  • документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги,
  • материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала,
  • кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств,
  • сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Смотрите видео: Осторожно! Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2018 (none 2019).