Ответы на вопросы от Юриста

Порядок снятия обременения с квартиры после выплаты ипотеки

Для того чтобы разобраться в данном вопросе, в первую очередь необходимо рассмотреть, какие существуют условия ипотечного кредитования. Как правило, при заключении договора с банком или сторонней финансовой организацией квартира оформляется как залоговое имущество, которое является для банка гарантией того, что заемщик действительно выполнит свои обязательства. Поэтому человек, выплачивающий ипотеку, имеет ограниченные права использования жилища, пока долг не будет полностью выплачен.

Как снимается обременение с недвижимости?

Залоговое имущество в обязательном порядке должно пройти соответствующую регистрацию в ЕГРП. В общих условия к любому ипотечному договору сказано, что все ограничения по операциям с ипотечным жильем будут сняты после 100% выплаты долга. Однако на деле одного погашения оказывается недостаточно. Его необходимо оформить документально. Тогда как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки? После погашения долга новая информация вносится с поправкой в ЕГРП. Владелец получает новое свидетельство, в котором он является единственным собственником, и документ, подтверждающий снятие обременения. Важно отметить, что данным вопросом должен заниматься непосредственно бывший заемщик.

Возникают ли сложности?

Снятие обременения с залогового жилья считается стандартной процедурой, поэтому она была несколько упрощена. На сегодняшний день все документы можно оформить посредством местного МФЦ, однако некоторые трудности все же появляются. Чаще всего сложность возникает со стороны банковского учреждения. Организация обязана предоставить официальную справку о том, что должник полностью выплатил всю сумму и договор был закрыт. Это обязательное условие, без выполнения которого МФЦ не выдаст документ о снятии обременения, а запись в ЕГРП внесена не будет.

Процедура снятия обременения

Законодательством уже давно была разработана общая форма, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки. Сбербанк и финансовые учреждения придерживаются именно этого порядка. Для того чтобы инициировать процесс, каждый заемщик должен предоставить следующую документацию:

  • Составленное заемщиком и кредитором заявление на снятие ипотечного обременения залогового имущества.

Или в качестве альтернативы могут быть приняты к рассмотрению следующие документы:

  1. Заявление со стороны владельца залогового имущества.
  2. Заявление заемщика с предоставлением документа, где есть запись банка о погашении ипотечного обязательства.
  3. Судебное заключение, на основании которого ипотечное обслуживание прекращено.

Военная ипотека предоставляется на особых условиях, поэтому в обязательном порядке снятие обременения происходит на основании заявления государственного органа, предоставляющего возможность использования данной программы.

В том случае, если ипотечное кредитование оформлялось как долевое строительство, то перед тем как снять обременение с квартиры, необходимо предоставить официальный документ от застройщика, который запустил проект в работу.

Если говорить о практике, то чаще всего заемщики предоставляют совместно составленное заявление с банком-кредитором, поскольку получить такой документ можно быстрее всего. В качестве альтернативы можно запросить у кредитора официальную форму, в которой будет стоять отметка о полной выплате долга. Оба эти документа являются вполне достаточными основаниями для регистрации информации в ЕГРП.

К сожалению, сложность процедуры проявляется на практике. Как правило, сотрудники ЕГРП требуют от заемщика ряд дополнительных документов и отказываются корректировать информацию. В этом случае как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки правильно? Чтобы не потерять время на бессмысленные визиты, заблаговременно рекомендуется уточнить информацию у банковской организации или найти ее в Росреестре. Организация имеет все основания, чтобы потребовать у заемщика паспорт, все документы по кредитному договору, а также регистрационные данные. Кроме того, данную услугу государственный орган предоставляет не бесплатно. Средняя стоимость пошлины составляет порядка 350 рублей.

С чего начать?

Еще до полного погашения долга многие заемщики уже задумываются, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки (Сбербанк или другое учреждение). После того как был произведен последний платеж по ипотечному долгу, каждому заемщику необходимо обратиться в банк, чтобы получить подтверждающий документ о том, что все обязательства со своей стороны заемщик выполнил. Чаще всего специалисты по ипотечному кредитованию, работающие в банке, всегда готовы предоставить всю возможную помощь и провести качественную консультацию по процедуре снятия обременения. Ее лучше использовать первым делом.

Некоторые банковские организации стараются оказать максимум услуг, поэтому могут при наличии запроса самостоятельно отправлять все данные по погашению для внесения в реестр ЕГРП.

Как инициировать процедуру самостоятельно?

В том случае, если у банка отсутствует возможность помочь своему клиенту в предоставлении информации в ЕГРП, каждый заемщик должен будет действовать самостоятельно, исходя из собственных интересов. Существует некая стандартная инструкция, которая поможет правильно организовать весь процесс и определить дальнейшие действия заемщика.

В первую очередь, перед тем как снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в отделение банка, с которым был заключен ипотечный договор, и заказать справку о закрытии договора в связи с исполнением обязательств. Если по каким-либо причинам был утерян экземпляр договора, то его также необходимо запросить с отметкой о полной выплате.

Далее заемщик пишет заявление с просьбой внести изменения в регистрационной записи, оплачивает государственную пошлину и собирает дополнительные документы в случае такой необходимости.

Куда подать заявление?

Первый способ, который является вполне логичным – подача заявления напрямую в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. В этом случае инициаторами должны быть обе стороны – бывший заемщик и представитель банка.

Второй способ – подача документов заказным письмом. В этом случае заявление с подписью сторон должно быть заверено нотариально.

Третий способ – интернет-ресурс. Там же можно получить справочную информацию, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки. «Госуслуги» - официальный портал, который создан для упрощения проведения разного рода операций. Важно знать, что для проведения данного действия необходимо иметь электронную подпись. В противном случае пользователю будет доступна только услуга по записи в электронную очередь.

Четвертый способ – многофункциональные центры, которые оказывают широкий спектр услуг в «одном окне». Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки (Сбербанк) через МФЦ? Для этого вместе с заявлением необходимо предоставить в организацию весь нужный пакет документов.

Для снятия обременения рекомендуется обращаться в МФЦ, поскольку именно здесь вся процедура осуществляется за максимально короткий промежуток времени. Если такой возможности нет, то можно напрямую направить заявление в Росреестр. Однако стоит понимать, что рассмотрение всех документов также требует некоторого времени. Чаще всего, решение по данному вопросу принимается в течение трех, максимум пяти рабочих дней. Завершающий этап, пожалуй, самый радостный, поскольку заемщику остается получить только выписку из ЕГРП.

Типовые проблемы

Как правило, проблемы при изменении регистрационной записи связаны с разногласиями между банком-кредитором и заемщиком. Чаще всего банк не в состоянии после погашения за короткое время подготовить всю необходимую документацию для клиента, поэтому перед тем как снять обременение с квартиры, просит подождать в течение месяца. Это может быть связано с обновлением системы или особенностями внутреннего регламента. Также после получения последнего взноса банк перепроверяет все платежи и проводит сверку, которая должна показать отсутствие какой-либо задолженности.

Важно знать каждому заемщику, что если планируется досрочное закрытие ипотечного договора, то банк необходимо предупредить об этом за месяц, чтобы в дальнейшем не переплачивать и не возникло путаницы в документах. Кроме того, когда возникает возможность расплатиться по долгу быстрее, лучше всего посетить банк лично и проконсультироваться с сотрудником о дальнейших действиях.

В связи с последними событиями, когда у многих финансовых организаций отбирают лицензии, у многих заемщиков возникает вопрос о том, как снять обременение с квартиры после погашения кредита, если банк закрылся. В любом случае права и обязанности учреждения, которое прекратило свою работу, передаются другой организации. В этом случае для снятия обременения необходимо будет обратиться именно в этот банк.

Снятие обременения как обязательная процедура

Снятие обременения с ипотечного жилья – обязательное условие для полноправного дальнейшего пользования. Без внесения информации в реестр ЕГРП заемщик так и будет оставаться должником, поэтому не сможет совершать финансовые операции. То есть он не сможет продать свое жилье или оформить его в качестве наследства. Поэтому важно знать, как снять обременение с квартиры, и правильно оформить все документы сразу же после закрытия долга.

Шаг 1. Получение справки о погашении долга

Прежде всего, должнику важно понимать, что все свои действия нужно распланировать заблаговременно. Например, последний платеж по кредиту, как правило, не зачисляется мгновенно – ожидание может занять до 1-2 рабочих дней. После этого лучше сразу запросить в банке справку об отсутствии задолженности.

Дело в том, что бывают случаи, когда по каким-то причинам (ошибки в расчетах, технические сбои и т.п.) на счету остаются небольшие остатки долга. Постепенно они превращаются в десятки копеек, рубли, далее по ним начисляются штрафные проценты. Поэтому формально клиент становится недобросовестным должником по ипотеке, и к тому же снятие обременения на квартиру тоже приостанавливается.

Справка может иметь разные названия – например, «о закрытии кредитного договора». Он выдается по форме банка: клиенту важно получить оригинальный вариант с собственноручной подписью сотрудника и синей печатью.


Шаг 2. Сбор остальных документов

После этого нужно сразу начать подготавливаться к обращению в Росреестр – официальный орган, который осуществляет государственную регистрацию любых сделок с недвижимыми объектами. Банк должен сразу после полного погашения (и зачисления средств) направить письмо установленного образца, в котором будет подтвержден этот факт. Клиенту лучше дополнительно проконтролировать процесс (например, можно запросить копию такого письма). Также прикладываются такие документы:

  • паспорта всех граждан, которые значатся в качестве собственников квартиры (или другого объекта),
  • совместное заявление, которое составляется владельцем квартиры и представителем банка (документ обязательно заверяется сотрудником банка),
  • кредитный договор – оригинал и копия,
  • закладная – оригинал и копия (если она оформлялась),
  • квитанция, которая подтверждает факт оплаты госпошлины.

Сумма пошлины составляет:

  • 200 рублей за внесение новой записи в свидетельство о собственности,
  • 350 рублей за выдачу нового свидетельства (с актуальной информацией).

Что касается закладной, документ обычно оформляется по ипотеке, поэтому он предъявляется и во время процедуры снятия обременения. Он выглядит так (первая страница закладной на примере документа, выдающегося Сбербанком).

В зависимости от отсутствия/наличия закладной процедура оформления документов выглядит по-разному, как показано на схеме (на примере оформления ипотеки в Сбербанке).

Шаг 3. Обращение в Росреестр

После того, как все документы собраны, клиент отправляется в местное отделение Росреестра. Возможны два варианта:

  1. Снятие обременения проводится только в присутствии бывшего должника. Достаточно предварительно получить отметку банка о полном погашении кредита в этом документе и отправиться в Росреестр.
  2. Если же такого документа не было, бывший заемщик и представитель банка отправляются в государственный орган совместно, в заранее назначенный день.

В любом случае заемщик подает полный пакет документов, государственный регистратор снимает копии и выдает расписку, в которой перечисляется полная опись бумаг с их количеством (ее лучше проверить дополнительно). Также регистратор называет примерные сроки оформления и уточняет, когда именно нужно прийти за готовым – свидетельством о собственности.

Шаг 4. Ожидание: сроки

В общем случае оформление занимает до 10 рабочих дней. Если подан полный пакет документов, процедура, как правило, проходит быстро – в пределах рабочей недели. С заявителем связываются удобным способом (по телефону, по почте) и сообщают о том, что выписка из ЕГРН (аналог свидетельства о собственности готова).

После этого гражданин приходит сам, без представителя банка, предъявляет паспорт и расписку, а затем получает готовый документ на руки. С этого момента квартира становится полноценной собственностью. Возможные претензии банка или других лиц с этого момента могут предъявляться только в судебном порядке.

Шаг 5. Что делать в случае отказа

Подобные ситуации возникают крайне редко и связаны в основном с объективными причинами:

  • поданы не все документы,
  • в бумагах есть неточности, ошибки, несоответствия (даже небольшие),
  • в бумагах имеются помарки, нечитаемый текст и т.п.,
  • документы поддельные.

Заявителю следует как можно быстрее устранить описанные нарушения. В остальных случаях обращаются с жалобой к вышестоящему сотруднику или же напрямую в суд.

Способы подачи документов в Росреестр: лично, по почте и онлайн

Подавать заявление можно не только в ходе личного визита в отделение Росреестра, но также:

  1. Личное обращение в МФЦ – центр по предоставлению гражданам государственных услуг. Можно пойти в любое отделение, при этом следует учесть, что срок оформления может увеличиться на 1-2 рабочих дня. Это связано с временем, затраченным на взаимодействие между МФЦ и Росреестром.
  2. Заказным письмом по Почте России или частной курьерской почте. Составляется опись вложения, а копии всех документов обязательно заверяются нотариально за счет заявителя.
  3. Также процедуру снятия обременения по ипотеке можно начать онлайн, через портал Госуслуги. Сначала следует завести личный кабинет и подтвердить личность, после чего выполнить соответствующую инструкцию.

4 случая обращения в суд

В отдельных ситуациях заемщику или другому заинтересованному лицу приходится обращаться в суд для восстановления своих законных прав. Они могут быть связаны как с собственником, так и с банком, например:

  1. Банковская организация прекратила существование в связи с банкротством, отзывом лицензии ЦБ, решением суда и т.п. В таких случаях обязательно назначается правопреемник банка – им становится другая кредитная организация. Она выступает новым кредитором, при этом преемник не может в одностороннем порядке менять условия кредитного договора. Если фактически это произошло, собственнику следует начать судебное разбирательство.
  2. Заемщик умер – тогда банк вправе взыскивать долг с созаемщика (поручителя). Например, зачастую ипотечный договор предусматривает, что при обращении в банк одного из супругов другой в обязательном порядке должен стать созаемщиком. Заинтересованные лица (наследники) могут обратиться в суд для защиты своего права собственности на ту или иную долю.
  3. Заемщик пропал без вести, стал недееспособным – об этом может принять решение только суд, после чего предпринимаются соответствующие меры.
  4. Наконец, банк может по каким-то причинам отказаться подписывать закладную, направлять письмо в Росреестр и т.п. Например, существуют противоречия по долгу – определенные платежи не прошли, начислены «лишние» неустойки и т.п. В таких ситуациях обращение в суд становится единственным способом восстановить свои права.

Поскольку в большинстве случаев снятия обременения по ипотеке речь идет о многомиллионном имуществе, заинтересованному лицу предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным юристам. Известно, что чаще всего в банке есть целый штат таких сотрудников, поэтому выиграть дело без специальных знаний и опыта крайне затруднительно.

Что дает снятие обременения

Ипотечный кредит практически всегда предполагает передачу квартиры (или другого недвижимого объекта) в залог банку до тех пор, пока договор не будет выполнен в полном объеме. Поэтому единственным условием снятия обременения по ипотеке является полное погашение кредита (основного долга, процентов и штрафов, неустоек, если они есть). В результате заемщик (или несколько заемщиков) становится полноправным собственником и может совершать с объектом любые юридические и строительные операции:

  • продажа,
  • сдача в наем (аренда),
  • дарение,
  • мена,
  • завещание по наследству,
  • перепланировка,
  • реконструкция, в том числе создание пристройки и т.п.

Таким образом, после полного погашения кредита квартира переходит в полноценную собственность. И бывшему заемщику следует в обязательном порядке узаконить этот факт, т.е. инициировать процедуру снятия обременения.

Только после этого владелец становится полноценным собственником и может совершать с объектом недвижимости все перечисленные действия.

Ипотека в Сбербанке: что такое обременение?

Обременение — это термин, описывающий процесс лимитирования прав владельца квартиры. Обременение материальных ценностей осуществляется при:

  • Ипотеке,
  • Ренте с пожизненным содержанием,
  • Аресте по решению судебных инстанций,
  • Арендных взаимоотношениях,
  • Сервитуте,
  • Признании строения памятником культуры,
  • Передаче здания в доверительное управление.

При оформлении ипотеки банк становится совладельцем квартиры. Обременение приводит к появлению следующих лимитов:

  • Человек, оформивший ипотеку, лишён возможности продать заложенное имущество без ведома Сбербанка. Объект может быть реализован по договорённости с кредитным учреждением,
  • Хозяин не может прописывать третьих лиц в заложенной квартире. В помещении могут быть зарегистрированы заёмщик, созаёмщики и несовершеннолетние дети. Если в квартире прописаны посторонние лица, то заимодавец не сможет реализовать помещение в случае невыплаты ссуды,
  • Собственник недвижимости, находящейся в залоге, не может сдавать площади в аренду без одобрения Сбербанка.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки в Сбербанке? Если контрагент не имеет возможности погасить заём, то он может договориться с банком и продать помещение на открытом рынке. Покупатель погашает долг и передаёт остаток денежных средств бывшему заёмщику. После исполнения условий договора продавец может снять лимиты и воспользоваться строительным объектом по своему усмотрению.

Как снять обременение после погашения ипотеки?

  1. Собрать требуемый пакет бумаг (удостоверения личности хозяев жилья, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности, справка об отсутствии задолженности),
  2. Написать заявление. Оно должно быть подписано заёмщиком и представителем банка,
  3. Подать заявление в Многофункциональный центр, предоставляющий государственные услуги,
  4. Взять свидетельство о праве собственности с отметкой об отсутствии ограничений на право пользования квартирой.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки в Сбербанке? Процедура снятия всех ограничений в среднем занимает пять суток. Новое свидетельство будет готово через 30 дней после подачи бумаг в Росреестр. Если по ссуде составлялась закладная, то банк обязан вернуть её гражданину.

Как снять обременение, если собственность приобреталась по программе военной ипотеки?

Военнослужащий имеет право снять обременение с залогового имущества после погашения жилищного кредита. После внесения последнего взноса представители Росвоенипотеки направляют в Росреестр соответствующее заявление. Залоговая запись погашается через три дня.

Офицеры, исключённые из реестра НИС до 1.01.2016, обязаны самостоятельно направить заявление в государственные структуры. Информацию об отмене ограничений имущественных прав можно узнать на официальном портале Росвоенипотеки в электронном личном кабинете. Если военнослужащий решил снять регистрационную запись об ипотеке, то ему вручат письменное уведомление о совершённом действии.

Продажа квартиры с обременением

Реализовать заложенное помещение можно после погашения долговых обязательств перед Сбербанком. Человек, решивший приобрести ипотечную квартиру, должен заключить с продавцом предварительное соглашение. В этом документе описывается порядок расчётов и передачи денежных средств.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки в Сбербанке? После погашения задолженности продавец должен собрать квитанции об оплате ипотечного кредита и отнести их в Росреестр. Имущественные ограничения будут сняты. Далее продавец помещения обязан взять выписку из ЕГРП, в которой есть пометка о снятии всех ограничений. После этого заключается основной договор купли-продажи. Права на жилплощадь переходят к очередному владельцу.

Если продавец получил деньги по предварительному соглашению, но отказался продавать недвижимость, то покупателю придётся взыскивать денежные средства через суд. Кроме искового требования потенциальному собственнику ипотечной квартиры нужно предъявить:

  • Предварительный договор,
  • Расписку о передаче денежных средств,
  • Приходный ордер, подтверждающий зачисление денег на счёт.

На заседание приглашаются свидетели, которые подтвердят факт передачи денег продавцу. Приобретение помещений, находящихся в залоге, относится к разряду рискованных инвестиций. Покупкой таких квартир обычно занимаются опытные риелторы и агентства недвижимости. Риск компенсируется значительным дисконтом стоимости жилой площади (20-30%).

Неопытные инвесторы, привлечённые низкой ценой квартиры, часто попадают в непростую ситуацию. Они покупают непроверенное жильё, в котором могут быть прописаны третьи лица. При таком развитии событий новый собственник может остаться без денег и квадратных метров. Достигнутое соглашение может быть расторгнуто по решению суда. Не следует забывать о том, что лица, находящиеся в местах лишения свободы, не теряют своих имущественных прав. Внезапное появление ранее судимого собственника может стать настоящим шоком для новых хозяев залогового жилья. Принудительное вселение «квартиранта» доставит немало неприятных переживаний покупателю дома.

Если ипотечное жильё приобреталось на средства материнского капитала, то покупателю следует выделить долю в помещении своим детям. Продажа такого помещения возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Работники этой госструктуры должны разрешить продажу одного помещения и покупку другого.

Новое помещение не должно ухудшать качество жизни детей, владеющих долями в объекте недвижимости. Предварительный договор заключается только после выдачи разрешения органами опеки. Помимо этого необходимо подать в Росреестр пакет документов для регистрации права собственности на продаваемую квартиру.

Спорные ситуации, возникающие при снятии обременения

Проблемы могут возникнуть в результате технических ошибок и некомпетентности персонала Сбербанка. Сбой в работе приводит к тому, что кредитная организация может предъявить необоснованные финансовые требования. После погашения ипотеки следует взять справку об отсутствии задолженности перед Сбербанком. Без этой бумаги невозможно снять обременение с квадратных метров.

Некоторые клиенты, полностью погасившие ипотеку, жалуются на плохую работу контактного центра Сбербанка. Они просто не могут дозвониться до специалистов и получить необходимые документы. Без банковских бумаг снять лимиты с жилплощади невозможно. В этом случае нужно жаловаться руководителю офиса или писать письмо в контролирующие органы. Служба поддержки клиентов Сбербанка достаточно быстро реагирует на отрицательные отзывы, публикуемые на сайте banki.ru. Обращения, поступившие через этот портал, обрабатываются в течение суток.

В последнее время ЦБ РФ активно отзывает лицензии у коммерческих банков. Что делать, если у коммерческой организации, оформившей ипотеку, отозвали права на ведение банковских операций? В этом случае нужно взять выписку из ЕГРЮЛ и отнести её в Росреестр. Если санацией обанкротившегося учреждения занимается АСВ, то право требования долга по ипотечному кредиту перейдёт к этой государственной компании. Правовые ограничения снимаются только после полного погашения займа.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки в Сбербанке? Если заключение кредитного договора сопровождалось оформлением закладной, то её необходимо проверить на предмет соответствия условиям кредитного соглашения. Небольшая неточность в закладной может привести к тому, что человек не сможет снять ограничения на пользование жилым объектом и оформить права собственности.

К закладным применимы статьи закона «О рынке ценных бумаг». Она может быть предметом залога или гражданско-правовых сделок. Распространённой банковской практикой является формирование так называемого «пула» закладных. Это понятие обозначает массив ипотечных ценных бумаг, которые продаются с целью пополнения оборотных активов. После реализации закладных право требования долга переходит к третьей стороне. Заёмщик обязан исполнить обязательства в отношении нового собственника ипотечного документа.

Гражданин должен в обязательном порядке потребовать у банка закладную после погашения ипотечной ссуды. Далее необходимо обратиться в МФЦ или подразделение Росреестра с заявлением на снятие юридических ограничений. Учётная запись будет погашена в течение 3 дней. На следующем этапе сделки клиент должен договориться с сотрудником Сбербанка о совместном посещении Многофункционального центра. Стороны подают совместное заявление в МФЦ с целью снятия обременения.

Если кредитная организация отказывается предоставлять ценную бумагу в установленные сроки, то нужно обращаться с жалобой в ЦБ РФ и судебные органы. Подача искового требования поможет заёмщику восстановить законные права и взыскать с банка неустойку за нарушение условий договора. В полученной закладной должна присутствовать отметка о снятии ограничений.

Смотрите видео: Квартиры с обременением. Покупать ли жилье с обременением (none 2019).