Ответы на вопросы от Юриста

Что следует проверять перед покупкой квартиры

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость,
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.),
  • стоимость,
  • сведения о собственнике,
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы,
  • документы, подтверждающие право собственности продавца,
  • доверенность (при необходимости),
  • заявление (для регистрации договора),
  • справку об оплате пошлины,
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Выбираем квартиру

Риски, которые могут ожидать в сделках по приобретению квартиры, можно разделить на 2 типа:

  1. Умышленные противоправные поступки третьих лиц.
  2. Некомпетентные действия участников сделки, на грани с беспечностью.

Доверяя сделку риелторам и юристам, стоит и самому присмотреться к будущему жилью, ведь выбираем мы его не на один год. Соберите информацию, которая поможет оценить техническое состояние здания и квартиры:

  • Сколько лет дому, из каких материалов построен, не подлежит ли сносу.
  • В каком состоянии находятся перекрытия, проводка, другие конструкции и коммуникации (процент износа).
  • Какие коммунальные услуги предусмотрены.
  • В каком санитарном состоянии находится подъезд и прилегающая к дому территория.
  1. Найдите время, чтобы осмотреть дом и окрестности в дневное время. Чтобы оценить состояние всего подъезда, а не только первого этажа, поднимитесь к своей квартире без лифта.
  2. Сверьте данные технического паспорта квартиры с фактической планировкой. Любые изменения должны быть согласованы, при самовольной перепланировке предусмотрена административная ответственность.
  3. Для проверки коммуникаций пригласите опытного сантехника. О плохом состоянии труб в подвале говорит и присутствие комаров в подъезде.
  4. Соберите сведения обо всех жильцах соседних квартир. Уровень комфорта проживания в определенной степени зависит и от этого фактора. При наличии автомобиля соседи помогут выяснить вопрос с парковкой.
  5. Уделите внимание земельному вопросу. Можно оформить право собственности на жилье, не оформляя своих прав на землю, но документы на земельный участок под домом проверить стоит.
  6. Попросите разрешения сфотографировать квартиру, чтобы дома, в спокойной обстановке, восстановить в памяти все детали планировки.
  7. Уделите внимание управляющей компании или ТСЖ (товариществу собственников жилья). Здесь можно проверить все долги.

Рекомендации эксперта о том, на что надо обращать внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке, чтобы иметь законные основания для торга.

При покупке жилья в новостройке без внутренней отделки застройщик и покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ), позволяющий оформить сделку по привлекательной цене. (В среднем стоимость вторичного и нового жилья почти не отличается, за исключением элитного сегмента).

После сдачи объекта в эксплуатацию ДДУ будет основным документом при регистрации сделки. Стороны еще подписывают передаточный акт к договору купли-продажи, подтверждающий выполнение сторонами взятых обязательств и соответствия имущества предусмотренным нормам.

Проверяем документы и юридическую чистоту квартиры

Следующий шаг – проверка правоустанавливающих документов собственника на квартиру. Право собственности на жилплощадь устанавливают:

  • после приватизации жилого фонда,
  • при инвестировании ресурсов в возведение новостройки,
  • в результате обмена или покупки жилья,
  • на основании договора дарения или вступления в права наследования.

Любой из этих документов дает возможность распоряжаться своей жилплощадью на усмотрение хозяина. Чтобы не приобрести «кота в мешке», важно установить их подлинность. Любые дописки, подчистки и подделки делают приобретение рискованным и ненадежным, и распоряжаться купленной жилплощадью будете лишь до появления законного собственника или совладельца.

Требуйте, чтобы все правки были закреплены подписями обеих сторон и заверены нотариально. Следует проверить и правильность госрегистрации правоустанавливающих документов.

Если продавец жилья предоставил купчую, договор наследства, дарения или другой, подтверждающий право собственности, документ, выданный нотариусом, надо проверить полномочия нотариуса на момент оформления документа. Если их нет, он недействителен и сделку признают ничтожной.

Если жилплощадь досталась наследнику, уточните список родственников бывшего хозяина. Теоретически они имеют право обращения в суд для восстановления срока принятия наследства, так как не знали о смерти и не могли заявить о своих правах вовремя.

Аферистами могут оказаться как владельцы жилья, так и совсем посторонние люди, действующие по поддельным документам. Если продавец предлагает сделку по доверенности или без нее, представляя в частном порядке интересы хозяина, который очень занят и проживает за границей, от такой сделки лучше отказаться или хотя бы потребовать личной встречи с собственником жилья.

Подозрение должны вызвать и требования очень большого задатка (более 2-5% от стоимости объекта недвижимости). Если продавец приобрел жилье совсем недавно и уже продает его, стоит изучить все детали предыдущей сделки, так как оспорить такой вариант в суде довольно сложно.

Если продавец не проверял предыдущего хозяина с особой тщательностью и объявились родственники, претендующие на квартиру, или он сам оказался мошенником, обманувшим предыдущего владельца. Когда суд постановит вернуть квартиру пострадавшему, теоретически можно попытаться вернуть потраченные деньги. Главное – найти и привлечь мошенника.

Если пакет документов уже готов, и сделку надо оформить срочно, возможно, при низкой, привлекательной цене, стоит перепроверить все бумаги еще раз, проконсультироваться у опытного юриста. Спешка создается предумышленно, чтобы покупатель не успел сориентироваться.

Иногда, даже после задатка документы не выдают, отказываются оформлять договор через агентство недвижимости, ссылаясь на завышенные расценки посредников. В действительности – просто опасаются компетентной проверки объекта продажи.

При поиске вариантов жилья не стоит предъявлять паспорт представителям продавца и прочим незнакомым лицам. Не подписывайте бумаг без детального ознакомления, тем более, если настаивают, что это – формальность. Если от имени продавца действует агент, проверьте удостоверение и его срок годности. Не лишним будет изучить веб-сайт агентства.

Любые важные детали договоренности: цену помещения, сроки сделки, освобождения жилплощади, оплаты коммунальных долгов надо оформлять в письменном виде, прописывая штрафы за нарушения. Детально поясните в договоре процедуру передачи владельцу задатка и ответственность сторон за нарушение договоренностей. При отсутствии юридического образования воспользуйтесь услугами нотариуса.

Особое внимание – правильности расчетов между сторонами. Документы, которые должны появиться у нового собственника, – это свидетельство о регистрации права купли-продажи и документ, подтверждающий оплату квартиры (обычно – это расписка). Чтобы покупатель был уверен в ее получении, расписку лучше заложить в банковскую зеркальную ячейку с расчетными денежными средствами.

Передавать любые суммы после пересчета денег надо только владельцу, а не третьим лицам, в отведенном для этой цели помещении. Не помешает пригласить своих свидетелей. Если сначала надо вернуть долг продавца банку по ипотеке, то передачу денег лучше оформить договором займа.

Ликвидацию задолженности и сделку надо провести в один день. При расчете с продавцом продумайте финансовое обеспечение невыполненных им обязательств: не доплатите продавцу 1-2 тысячи долларов и оформите обязательства выплатить остаток после выполнения владельцем всех формальностей, связанных с передачей прав собственности (снятие с учета всех жильцов, оплата долгов по коммунальным платежам и т.п.).

Возвращайте остаток после тщательной проверки коммунальных служб, паспортного стола, приема имущества и получения ключей на него. Если вместе с жилплощадью продается мебель, бытовая техника и т.п., то продажу надо оформить отдельным договором с описью имущества, фотоснимками и подписями сторон. После сделки сразу же зарегистрируйте договор.

Проанализируйте нюансы договора. Возможно, нынешний владелец с предыдущим закрепили в нем обязательство, которое должно быть выполнено. В противном случае одна из сторон будет иметь право на отказ или расторжение договоренностей. Это может быть выплата части денег с отсрочкой. Если подобные факты установлены, продавец должен представить документы, подтверждающие его выполнение.

Если владелец жилья – не родственник предыдущего хозяина, а недвижимость получил по дарственной и сразу же пытается ее продать, возможны конфликты с родственниками бывшего хозяина жилья.

Проверяем историю квартиры

На следующем этапе надо попросить у владельца жилья выписку из ЕГРН. В этой справке будет вся договорная история жилого помещения с 1998 года, когда создавался единый госреестр недвижимости. Проверяя выписку, изучите, как часто менялись в квартире жильцы. Частая смена собственника повышает вероятность оспаривания прав на жилье.

Выписка расскажет, были ли наложены аресты или другие обеспечительные меры на квартиру, была ли она в споре. Чтобы не рисковать, ознакомьтесь с обстоятельствами дела (сроком давности, результатами). Если полной ясности нет, обращайтесь к специалисту.

Выясняем личность продавца квартиры

Проверка владельца квартиры начинается с установления личности продавца и подлинности его паспорта. Для этого надо обратиться в паспортный стол по месту жительства или хотя бы проверить наличие всех фотографий, соответствующих возрасту. Дополнительные фото вклеиваются в документ по достижении 20-ти и 45-ти лет.

С просроченным паспортом нотариус процедуру оформления купчей перенесет, так как такой документ считается недействительным и при передаче документов в регистрационную палату стороны получат отказ. Подлинность паспорта можно проверить и при помощи специального сервиса на портале Федеральной миграционной службы. Информация носит сугубо справочный характер.

Стоит проверить продавца и на наличие возбужденных производств у пристава. Есть риск приобрести недвижимость и быть втянутым в судебные разбирательства по признанию договора ничтожным, так как у продавца есть кредиторы и кредиторская задолженность. Если владелец жилья – предприниматель и проходит в арбитражном суде процедуру банкротства, на все его имущество также накладывается арест. Даже если продавец просто был ответчиком в суде, а исполнение решения суда задерживается, можно попасть с квартирой в судебные тяжбы.

Если договор оформляется по доверенности, ее надо заверить у нотариуса. Не забывайте, что уполномоченные представители увеличивают шансы на неблагоприятный исход сделки. Проверьте, не была ли отозвана доверенность, жив ли, здоров ли хозяин квартиры, какие у представителя полномочия (есть ли право подписи в документах, право получения денег).

Дееспособность продавца – обязательное условие сделки. Если есть подозрения на это счет (возраст, вредные привычки, психические расстройства), лучше перестраховаться. Справки из наркологического и психиатрического диспансера по месту его регистрации о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, лучше получать в вашем присутствии, чтобы убедиться, что освидетельствование проходило по всем правилам. Хотя не каждый собственник согласится на такую процедуру, поэтому непосредственно перед подписанием договора можно обратиться за помощью к независимому эксперту-психиатру на предмет обследования психического состояния продавца.

Уточняем права третьих лиц

Особое внимание при проверке истории жилья надо уделить наличию лиц, которые могут заявить о правах на это жилое помещение. Если на жилплощади зарегистрирован жилец, когда-то отказавшийся от регистрации, эту квартиру приобретать нельзя.

По крайней мере, до тех пор, пока человек не снимется с регистрационного учета. Прописанные на этой площади жильцы, отказавшиеся от приватизации, имеют право пожизненного на ней проживания независимо от смены собственников. В таком случае в вашей квартире на законных основаниях будут проживать посторонние люди.

Проверить права всех зарегистрированных в квартире по этому адресу можно с помощью выписки из домовой книги. Если кто-либо из зарегистрированных жильцов находится в длительной загранкомандировке, служит в армии, осужден, недееспособен или просто давно не появлялся по этому адресу и следы его утеряны, нет гарантии, что потом он не объявится с претензиями на свою жилплощадь.

Особое внимание прописанным на этой жилплощади несовершеннолетним, если они не включены в число собственников и находились, например, в интернате. Даже спустя много лет, при обращении в суд с иском о восстановлении своего права на часть квартиры у них всегда есть шансы выиграть дело, так как суд будет на стороне детей и выделит им часть проданной приватизированной квартиры. Срок исковой давности по таким делам – до достижения ребенком 21-го года.

Поэтому перед оформлением купчей надо проверить, есть ли разрешение на продажу от органов опеки. Опекунский совет контролирует, не ущемлены ли права ребенка. Если условия его нового пребывания будут хуже нынешних, или новое жилье не куплено и ребенок нигде не прописан, он имеет право пользоваться частью проданной квартиры до совершеннолетия.

Если продавец состоит в браке или есть и другие совладельцы жилья, надо получить их письменное согласие на продажу жилья, заверенное у нотариуса.

Составляем договор купли-продажи

Первое, что надо знать при покупке жилья, – это цена сделки. Чтобы уйти от налогов в федеральный бюджет, ее часто занижают в пределах одного миллиона руб. при реальной стоимости жилья в 4-5 миллионов руб. В итоге покупатель лишается налогового вычета, на который он мог бы претендовать в соответствии с законом. При наличии расписки или других улик против сторон могут возбудить уголовное дело, а сделку признать недействительной.

Аннулировать договор можно по многим причинам (недееспособности сторон, проблемах с документами, несовершеннолетними). В таком случае покупателю продавец возвращает сумму, указанную в договоре – серьезный соблазн для непорядочного владельца.

Если продавец заверяет, что жилье не обременено залогом и другими обязательствами, это не дает гарантии, что покупателю не придется выплачивать долги кредитору. Чтобы проверить эту информацию, выписку из Росреестра об отсутствии обременения надо оформить перед самой сделкой.

Если она оформляется через агентство недвижимости, надо потребовать, чтобы договор заключали не о подборе покупателя на квартиру, а провели сделку «под ключ», с полным юридическим сопровождением. В таком случае при ошибках риелторов агентство в будущем можно привлечь в качестве соответчика.

Если в справке от паспортистов при заключении сделки указаны зарегистрированные лица, требуйте указать в договоре дату, когда эти лица будут сняты с регистрации. В противном случае предусматривайте большую (100-200 тысяч руб.) штрафную санкцию в отношении продавца.

Несколько слов о заключении предварительных договоров. Этот документ – слабая форма купчей, так как основной договор подлежит регистрации, а предварительный – нет. И в суде придется потратить немало сил, чтобы заключить основной договор. Привлекайте двух независимых юристов для составления договора, прописывайте в предварительном документе штрафные санкции при невыполнении условий по составлению основного договора.

Все, кто подписывает, должны прочитать договор в присутствии другой стороны. Этот факт надо зафиксировать в договоре, чтобы впоследствии никто не мог сослаться на плохое зрение или другое заболевание, препятствующее пониманию сути документа, и оспаривать сделку в суде. С января 2017 года регистрировать сделку купли-продажи необязательно, но процедура регистрации права владения квартирой в Росреестре обязательна.

Основные этапы процедуры оформления сделки предусматривают:

  1. Подготовку необходимых правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание о наследстве, справка из ЕГРН).
  2. Получение выписки из домовой книги (бесплатно, в день подачи заявки).
  3. Оформление справки об отсутствии коммунальной задолженности.
  4. Составление письменного согласия супруга продавца на продажу, заверенное нотариально (если жилье приобреталось владельцем до брака, получено по наследству или в дар, разрешение не требуется) .
  5. Получение разрешения органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей).
  6. Оформление справки из ЕГРН об отсутствии обременения на жилье.
  7. Составление договора купли-продажи с указанием точного адреса объекта, жилой и общей площади, цены и других параметров.
  8. Подачу комплекта бумаг в Росреестр (персонально или через МФЦ).
  9. Оплату госпошлины (2 тысячи руб.).
  10. Получение готовых документов после регистрации в срок до 9 дней.

Выписку о госрегистрации выдают на руки лично новому владельцу или отправляют в электронном виде. С момента оформления прав нового собственника покупатель получает статус плательщика имущественного налога.

Процесс заключения сделки с недвижимостью регулируется гражданским и налоговым кодексами РФ, а также федеральными законами «Об участии в долевом строительстве», «О материнском капитале», «О госрегистрации недвижимости». Последний ФЗ, объединивший ЕГРП и ГКН в ЕГРН, упрощает процедуру госрегистрации подобных сделок. Законодательством РФ предусмотрен максимальный срок исковой давности в случае признания сделки купли-продажи недействительной – 3 года.

Если жилплощадь в ЕГРП не зарегистрирована (объекты старого жилфонда), это означает ее абсолютную юридическую чистоту, так как сделки с объектом после приватизации не проводились. Для полной гарантии можно подать заявку в департамент для подтверждения прав собственности хозяина.

Советы адвоката о том, что нужно знать при покупке квартиры

Приобретение квартиры – одна из самых солидных инвестиций, поэтому отнестись к сделке надо со всей серьезностью. Самую большую опасность для покупателя жилья представляет он сам, а точнее – его некомпетентные действия в силу отсутствия достаточного опыта. Продумайте все нюансы: содержание договора, процесс и способ оплаты покупки, правильное оформление расписок, контроль передачи прав собственности на помещение.

Не стесняйтесь требовать у продавца предоставления документов для проверки их на подлинность. Нельзя иметь дело с копиями, даже если они нотариально заверены. Только так можно быть уверенным в юридической чистоте квартиры и сделки, а, значит, и отсутствии проблем с жильем в будущем.

Если же сил для осуществления всех действий нет, можно обратиться в авторитетное агентство недвижимости. Опытные специалисты сберегут ваше время, а, в конечном счете, и деньги.

Как осуществить подготовку?

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Часы посещения

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.

Требуются ли деньги?

Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники. Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости, а в вашем полная покупка того же помещения.

Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.

Что нужно взять с собой?

Необходимо взять следующее:

  1. ежедневник для записей,
  2. ручку,
  3. блокнот,
  4. фонарик.

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику.

Оценка местности недалеко от дома

Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.

Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.

Обследование подъезда

После полного исследования местности и положительного результата, можно смело переходить на следующую ступень – осмотр подъезда.

Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.

Обследование помещения

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом. Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.

Для вторичного дома следует проверить:

  • каким образом жилье перешло к хозяину,
  • долю владения собственника на данную площадь,
  • подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности,
  • полную дату построения здания,
  • документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

  • подъезд,
  • лифт,
  • лестничное помещение,
  • крыша здания,
  • ограждение,
  • конструкции для перемещений инвалидов,
  • участок, на котором был сооружен дом,
  • системы учета коммунальных ресурсов,
  • внутридомовая система холодного и горячего водоснабжения,
  • инженерная система водоотведения,
  • внутридомовая система отопления,
  • внутридомовая система электроснабжения.

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования. Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало. Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения. В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации. Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников. Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни. Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином,
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов,
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины. При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый. Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом,
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь,
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе,
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие,
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело,
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки,
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории,
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов,
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта,
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола,
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа,
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки. Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН. В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом. Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи. Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке. Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке. В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку. Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта,
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа,
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности,
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре,
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения, реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите видео: Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть (none 2019).