Ответы на вопросы от Юриста

Порядок предоставления земельного участка без торгов в аренду

Многие арендаторы не знают, что аренда земельных участков без проведения торгов возможна не только у частного лица или организации, но и у муниципалитета.

Если при обычной аренде достаточно просто заключить договор между сторонами, подписать его и зарегистрировать в Росреестре (никаких торгов нет по умолчанию), то аренда государственной земли — более комплексная процедура.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Законодательство

С 1 марта 2015 г. изменились правила, по которым можно было арендовать землю у государства. В частности, торги (аукционы) стали обязательным элементом совершения сделки, и без них получить земельный участок стало невозможным. Но это только общее правило, из которого есть список исключений для физических лиц и для организаций. В этой статье будет подробно рассмотрено, как все-таки избежать торгов при аренде земли.

Главным преимуществом для арендатора является низкая стоимость получения государственной или муниципальной земли во временное пользование.

Аренда рассчитывается с учетом размера участка и того, для каких целей вы будете его использовать (для строительства, под сельское хозяйство и т.д.). Например, аренда земли под садоводство будет стоить 0,6% от ее кадастровой стоимости. Однако не предусмотренное договором (соглашением) использование территории будет незаконным.

По закону, арендовать участок можно до 49 лет, это максимальный срок. Но регионы имеют право сами устанавливать допустимый временной промежуток аренды. В среднем, для сельскохозяйственных целей это 3 года, а для строительства частного дома — от 3 до 10 лет. До истечения срока действия договора его можно будет продлить.

Частные лица

Можно выделить следующие категории физических лиц, которые могут получить землю без торгов:

  • собственники различных построек и сооружений, которые располагаются на этой земле (если постройки не самовольные),
  • люди, которые начали строительство на земельном участке (но в аренду землю сдадут только один раз и только до окончания работ),
  • люди, у которых есть право получить участок первыми или вне очереди,
  • желающие получить участок для строительства частного дома, для ведения фермерских работ и дачного хозяйства,
  • граждане, у которых собственная земля была ранее изъята для государственных целей,
  • льготники.

Организации

Для юридических лиц тоже есть возможность обойти торги в следующих случаях:

  • земельный участок берется в аренду для огородно-дачного хозяйства, при этом некоммерческого объединения,
  • на участке находятся капитальные строения,
  • земля нужна для объектов энергетики, оборонных, промышленных и гидротехнических объектов, связи и телевидения, водохранилищ,
  • земельный участок будет использоваться для аграрной промышленности,
  • если юрлицо уже обладает правом бессрочного использования земли.

Далее будут приведены подробные инструкции, благодаря которым вы сможете арендовать государственный участок без аукциона.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои нюансы и особенности.

Основными формами оплаты за аренду земли являются налоги и арендная плата. Как они рассчитываются, вы можете узнать, прочитав нашу статью.

Давно мечтали купить квартиру в Тайланде? В подобных сделках может быть множество подводных камней. О самых распространенных можно прочитать здесь.

Этап 2: составление схемы

Вам понадобится сделать схему, на которой будет показано расположение вашей будущей земли на кадастровом плане. Если вы кадастровый инженер, то, без сомнения, справитесь с работой самостоятельно.

Если же нет, то такого специалиста нужно будет найти. Возможно, если первый этап прошел не совсем удачно, кадастровый инженер подскажет вам, где искать участок.

Составление схемы обойдется вам от 500 до 2000 рублей.

Этап 3: подача заявления о согласовании

Туда вы пишите обращение о предварительном согласовании, по которому вам должны будут предоставить земельный участок.

В этом заявлении нужно будет указать:

  • кадастровый квартал,
  • цель, для которой вам понадобилась земля,
  • текст обращения, где вы просите предоставить вам участок без проведения аукциона.

Обязательно приложите к заявке схему, полученную у кадастрового инженера, а также копию паспорта (страница с вашей пропиской тоже нужна).

Если вы хотите сэкономить, то указывайте в качестве цели огородничество — цена аренды будет ниже, чем для земли под ИЖС или ЛПХ, и выкупать в собственность участок тоже будет дешевле.

Позже вы сможете бесплатно сменить цель использования на жилищное строительство.

Ваше заявление будут рассматривать до 30 дней. Муниципалитету нужно это время, чтобы опубликовать информацию о предоставлении земли на своем официальном сайте.

Если за это время никто из граждан не выказал желания участвовать в торгах, а других причин отказа (неполный перечень документов, неправильная схема или сомнения в достоверности информации) нет, то вы получите от районного главы постановление.

Возможен, конечно, и такой вариант развития событий: другие предприимчивые граждане одновременно с вами подают свои схемы земельных участков, причем границы этих предполагаемых участков совпадают или пересекаются.

Тут действует порядок живой очереди: тот, кто подал обращение позже, ждет, пока будут рассматриваться заявления, поданные ранее.

Этап 6: заключение договора

Договор аренды в течение 30 дней готовит муниципалитет, и в нем есть все типичные пункты: реквизиты, права и обязанности арендатора и арендодателя, установление арендной платы, условия расторжения. У вас будет еще месяц на то, чтобы ознакомиться с условиями и подписать его.

Чтобы договор имел законную силу, в нем должны быть указаны:

  • кадастровый номер земельного участка,
  • площадь в квадратных метрах и размер,
  • цель аренды,
  • способ, которым вы будете вносить арендную плату,
  • условия эксплуатация участка, если есть своя специфика.

Последний пункт означает, например, что если участок находится на береговой зоне реки или озера, то другие люди должны иметь свободный доступ к водоему.

Или обеспечение прохода на участок работников охраны в случае охраняемой зоны.

Договор нужно будет подписать в трех экземплярах и оплатить аренду на 6 месяцев вперед.

Этап 7: регистрация договора

Чтобы договор аренды имел законную силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для этого нужно подать (по почте или в МФЦ) следующие документы:

  • 3 экземпляра арендного договора,
  • постановление районного главы о выделении участка земли для ваших целей,
  • паспорт,
  • квитанцию, которую вам выдадут после уплаты госпошлины.

С этого момента вы станете полноправным арендатором земельного участка, избежав участия в аукционе и сэкономив денежные средства.

Законодательная основа для аренды без торгов

Территории, которые принадлежат государству, а также находятся во владениях местной власти, могут без особых проблем передаваться, без торгов в аренду, согласно регулирующей этот процесс статьи 39.6 ЗК РФ. Закон указывает на условия получения наделов гражданами РФ, некоммерческими образованными людьми организациями и официальными юридическими лицами.

О выделении территории говорит и статья 39.14 ЗК РФ, но она уже устанавливает порядок предоставления участков, и рассматривает варианты выделения таких земель.

Статья 39.16 ЗК РФ указывает на обоснование отказов в возможном предоставлении наделов арендаторам, оговаривает причины и возможности таких решений.

Условия предоставления наделов

Аренда находящейся у владельца территории, вне проведения аукционов, предполагает соблюдения некоторых условий:

  • Если между арендатором и владельцем земли был составлен договор, предусматривающий развитие и благоустройство территории.
  • Если надел земли относится к землям общего хозяйственного пользования и создан, согласно разделению надела гражданами, которые составляют некоммерческую организацию, проводят работы по организации садоводства, земледелия и огородничества.
  • Если территория сельскохозяйственного назначения выделена в бессрочное владение общине или религиозной организации.
  • Если надел предоставляется определенной религиозной организации или общине и имеет принадлежащие ей строения религиозного, а также благотворительного назначения.
  • Если в семьях имеется трое детей или более. Семьям выделяются наделы для индивидуального частного строительства, если семья нуждается в жилье и находится на учете по его предоставлению.
  • Если земля раньше предоставлялась в бесплатное пользование для частного строительства или ведения собственного хозяйства. Территория предоставляется людям, которые уже использовали надел с условием, что через пять лет земля перейдет в его собственность.
  • Если участок раньше предоставлялся человеку в бесплатное использование для организации частного, фермерского, или колхозного хозяйства. Надел предоставляется людям, которые уже использовали эту землю с условием, что она перейдет в собственность через пять лет после его предоставления.
  • Предоставление земельного участка без торгов в аренду

    Статья 39.6 ЗК РФ регулирует процесс выделения участков и указывает на предоставленные законом возможности аренды земельных наделов без торгов.

    Заинтересованные лица, руководствуясь законодательными актами, могут использовать свое право на заключение соглашений с местными администрациями, не прибегая к торгам в случаях когда:

  • земли выделены под размещение объектов различных сфер деятельности,
  • выделения наделов происходит под магистральные трубопроводы, тепловые, газовые станции, объекты электроэнергетики и водоснабжения,
  • территория выделена для развития земель, а с людьми уже было ранее заключено соглашение,
  • земли предназначены для развития территории и выделены некоммерческим организациям, которые создали граждане с целью возведения жилых зданий,
  • территории, где освоение земель осуществляется некоммерческими организациями с целью организации садоводства, небольших дачных хозяйств, а также огородничества,
  • земельные наделы с располагающимися на них строениями, выделяемые в собственность людям, которым принадлежат построенные объекты,
  • земельные наделы выделяются для организации фермерских хозяйств, для частного жилищного строительства, ЛПХ, участки под сенокос, выпас животных.
  • Пошаговая инструкция

    Процесс предоставления земельных наделов может осуществляться благодаря регулирующим процедуру законам. Порядок предоставления земельных участков без торгов, предполагает очередность таких действий:

    1. на первом этапе арендатору необходимо определится с поиском участка. Информацию о свободных участках можно получить, обратившись к муниципальным властям и учитывая все возможные варианты осуществить свой выбор. Выписку о наличии свободных наделов можно получить непосредственно в Росреестре или выбрать самому на сайте организации.
    2. Следующий этап предполагает составление заявления. Решение этого вопроса можно перенести в кабинеты местной администрации. Заявление с прошением предоставления земли и указанием цели использования надела необходимо писать на имя главы. муниципалитета. В заявлении подробно указывается весь перечень предоставляемых документов: паспорт, ИНН код, справка с места работы, справка с места жительства.
    3. Решение местной администрацией будет вынесено в течение периода, предполагающего для этой цели тридцать дней. Такой срок предусмотрен законом.
    4. Все полученные на руки документы, необходимо предоставить кадастровой палате, чтобы получить паспорт на землю, а также поставить земельный надел на учет.
    5. Осуществление кадастровой оценки земли происходит на протяжении тридцати дней. Этот срок необходим для изготовления документов, изготавливаются также схемы и чертежи участка.
    6. После получения кадастровых документов, с местной администрацией составляется соглашение, в котором указывается целевое предназначение арендуемой земли. Основными пунктами составленного договора является:
      • дата и место подписания,
      • наименование субъектов заключивших сделку,
      • наименование объекта аренды,
      • имущество,
      • страхование,
      • период действия договора,
      • права и обязанности сторон,
      • целевое назначение надела,
      • условия использования,
      • существенные ограничения пользования землей,
      • условия и сроки передачи земли в пользование,
      • ответственность сторон,
      • форс-мажорные обстоятельства,
      • заключительные положения,
      • адресные реквизиты сторон с подписями.
    7. Договор аренды регистрируется в государственных структурах Росреестра.

    Независимый юрист, по желанию арендатора может предоставить консультацию о внесении в договор поправок, которые облегчат условия пользования наделом земли.

    Особенности процедуры выделения надела без торгов

    Согласно ЗК РФ статья 39.6, п.2, земельные наделы могут быть предоставлены в аренду. Они имеют некоторые особенности связанные с передачей земли юридическим лицам, гражданским некоммерческим организациям, а также собственникам уже завершенных строений, с которыми раньше уже заключались соглашения по арендованной территории.

    Законодательство предусматривает передачу наделов не коммерческим организациям для облагораживания территории. Земли из земельного надела передаются представляющим организацию людям, цель которых:

    • индивидуальное жилое строительство,
    • садоводство,
    • дачное хозяйство,
    • огородничество.

    Выделение наделов в аренду осуществляется и юридическим организациям. Целью предоставления таких территорий является:

  • строительство зданий социально-культурной сферы,
  • реализации особых широкомасштабных проектов,
  • сооружение объектов социальной, а также культурной сферы назначения,
  • сооружение объектов коммунальной, а также бытовой сферы назначения,
  • сооружение нефтепроводов,
  • сооружение инфраструктуры для объектов связи,
  • сооружение инфраструктуры для объектов водоснабжения,
  • сооружение инфраструктуры для объектов электроснабжения,
  • сооружение инфраструктуры для объектов теплоснабжения,
  • сооружение инфраструктуры для объектов газоснабжения,
  • сооружение инфраструктуры для объектов водоотведения,
  • сооружение инфраструктуры для объектов федерального значения, а также местного и регионального значений,
  • бессрочное использование имеющейся у юридической организации территории,
  • территория, предоставляемая юридической организации по обмену вместо другого участка, который изымается.
  • Передача наделов собственникам, у которых не завершены строительные работы предполагает:

    • передачу земли со зданиями, выделение в аренду людям тех территорий, где находятся выделяемые им в аренду сооружения.
    • передачу земли с незавершенными строительными объектами, для его завершения. Наделы в аренду предоставляются однократно.

    Выделение наделов гражданам, договора с которыми уже были заключены, предполагает заключения с ними новых соглашений на:

    • освоение земель,
    • развитие территории,
    • возведение жилых зданий,
    • деятельности согласно концессионному соглашению,
    • деятельности охотхозяйств,
    • развитие свободных экономических зон,
    • сооружение наемных домов сферы социального использования,
    • вылов водных ресурсов.

    Цена земельного надела

    Предоставляемые в аренду земные территории имеют свою цену, она зависит от кадастровой стоимости надела и устанавливается на уровне 60% от цены указанной в кадастре. Установлена такая стоимость для земель:

  • дачного хозяйства,
  • садоводчества,
  • гаражного строительства,
  • частного жилищного строительства, где собственники построек являются владельцами сооружений, что расположены на арендуемой территории,
  • для ведения частного подсобного хозяйства.
  • расположенных на участке зданий регионального, а также значения федерального, владельцами которых есть юридические организации
  • Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов

    К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести:

    • бесплатное стартовое приобретение земли,
    • разделенная на определенные части арендная плата,
    • учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела,
    • строительство дома и хозяйственных построек,
    • использование надела для личных хозяйственных нужд
    • возможность продлить срок аренды,
    • возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.

    Недостатки такого варианта в том, что:

    • участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги,
    • устанавливается срок строительства дома,
    • арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.

    В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.

    Аренда без проведения аукциона предоставляет гражданину возможность жить на земле и пользоваться территорией до окончания срока соглашения, а построив дом, выкупить надел по остаточной стоимости. Некоторые люди, имеющие возможности и желание прекрасно пользуются таким вариантом.

    Смотрите видео: Росреестр разъясняет новый порядок предоставления земельных участков (none 2019).