Ответы на вопросы от Юриста

Порядок приема квартиры в новостройке при нарушении срока сдачи

Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд.

Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:

  1. Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
  2. Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
  3. Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков. В случае их наличия — устранение недостатков застройщиком и повторный осмотр квартиры.
  4. Подписание акта приема-передачи и вручение ключей дольщику.

После передачи квартиры участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на переданный объект недвижимости. Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).

Принятие объекта долевого строительства

Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

  1. застройщик — передает объект,
  2. участник долевого строительства — принимает квартиру.

Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.

В общем случае порядок передачи квартиры будущему собственнику выглядит следующим образом:

  1. Многоквартирный дом подлежит сдаче только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого застройщику следует обратиться в уполномоченный орган, которым было выдано разрешение на строительство дома (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
  2. После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
    • не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ,
    • если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.

Передача квартиры в одностороннем порядке

Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:

  • дольщик уклоняется от принятия квартиры,
  • участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.

Такие меры применяются:

  • только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта,
  • если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома,
  • сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.

Необходимо также иметь в виду, что при односторонней передаче будет намного сложнее потребовать у застройщика исполнения обязанности по устранению недостатков, имеющихся в квартире на момент сдачи дома.

Сроки передачи по договору долевого строительства

Квартира передается дольщику в обязательном порядке в сроки, предусмотренные договором. Характерно, что при долевом участии в строительстве многоквартирных домов сроки передачи квартиры едины для всех его участников (п. 1 ст. 6 ФЗ № 214).

Указанные требования распространяются не только на весь объект, но и на его блок-секции, которые имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Застройщик вправе сам выбирать способ определения срока передачи объекта. Гражданским законодательством установлены следующие способы, которые указывают на:

  • конкретную календарную дату передачи (число, месяц, год),
  • период времени, который исчисляется с момента заключения ДДУ,
  • наступление неизбежного события (независимого от воли сторон).

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

В случае, когда строительство дома не заканчивается в сроки, установленные договором, застройщик обязан сообщить об этом участникам, и предложить внести изменения в договор относительно передачи и принятия объекта.

Проинформировать дольщиков закон требует не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока, указанного в договоре.

  • Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
  • За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.

Если застройщиком еще не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и при этом он требует подписать акт приема-передачи квартиры — важно понимать, что такое требование неправомерно и нарушает норму законодательства относительно требований к сдаче многоквартирного дома, который на данном этапе фактически является объектом незавершенного строительства.

Неустойка за просрочку по договору долевого участия

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае просрочки передачи квартир в новостройке застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку, которая:

  • за каждый день просрочки равна 1/300 ставке рефинансирования Центрального банка России, актуальную в день ее выплаты (рассчитывается от цены ДДУ),
  • удваивается (составляет 1/150 от ставки рефинансирования), если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин).

Истребовать выплату неустойки можно:

  • В досудебном порядке (подается претензия с расчетом неустойки, застройщик выплачивает ее в добровольном порядке),
  • В судебном порядке: подается иск в суд общей юрисдикции либо в мировой суд по месту нахождения застройщика.

Акт приема-передачи квартиры дольщику

Акт приема-передачи квартиры является обязательным документом для регистрации права собственности на квартиру, приобретенной в долевом строительстве. Его подписание символизирует переход обязанности по содержанию жилого помещения от застройщика к дольщику (к примеру, оплата коммунальных счетов).

При осмотре передаваемой недвижимости перед подписанием передаточного акта желательно иметь при себе договор долевого участия, так как в нем содержится информация о том, в каком состоянии квартира передается будущему собственнику.

В самом акте приема-передачи должны содержаться следующие сведения:

  • дата, место его подписания,
  • кто является его сторонами,
  • описание квартиры (почтовый адрес, метраж, состояние передаваемого объекта),
  • отсутствие претензий относительно качества выполненных застройщиком работ (в противном случае акт либо не подписывается, либо составляется приложение к нему с указанием недостатков и сроков их устранения).

Осматривать квартиру желательно днем (в светлое время суток), при этом необходимо обратить внимание:

  • на состояние самой квартиры:
    • стен, окон, балкона, электрики, канализации, водоснабжения, отопления и вентиляции помещения,
  • состояние и наличие общедомового имущества:
    • лифта, освещения в подъезде и на улице, озеленения двора, парковочных мест, детских площадок, шлагбаума и т.д.

Качество объекта долевого строительства

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать, в первую очередь:

  • условиям заключенного договора,
  • требованиям техническим регламентам,
  • проектной документации,
  • градостроительным регламентам.

Некоторые недостатки в строительстве многоквартирного дома, а в частности квартиры, обнаруживаются не сразу (например, протечка в коммуникации, техническое состояние не отвечает требованиям).

В связи с этим законом установлены следующие гарантийные сроки:

  • На принятое жилое помещениене менее 5 лет.
    • Он обязательно прописывается в договоре долевого участия и исчисляется со дня передачи объекта.
    • До его истечения дольщик полноправен предъявить претензии к застройщику для устранения недостатков.
  • На технологическое и инженерное оборудование объекта — не менее 3 лет (этот срок начинает исчисляться со дня подписания первого передаточногоакта на квартиру в этом многоквартирном доме).

Устранение недостатков в квартире

Обнаружив недостатки в передаваемом объекте, участник ДДУ вправе требовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в установленный срок,
  • возмещения расходов при устранении недостатков,
  • уменьшения цены договора долевого участия.

В таком случае принимающей стороне не следует подписывать акт приема-передачи!

Вместо этого необходимо обратиться к застройщику с требованием о составлении и обоюдном подписании акта о несоответствии (составляется в 2-х экземплярах):

  • один его экземпляр передается застройщику под роспись или заказным письмом,
  • второй остается у участника долевого строительства.

Далее необходимо определить разумные сроки по устранению недостатков в зависимости от их характера и времени, необходимого для устранения. После согласования сроков дольщик оформляет с застройщиком соглашение по устранению недостатков либо направляет претензию с соответствующими требованиями.

Если застройщик нарушил срок устранения недостатков долевого строительства, дольщик вправе (согласно п. 8 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ) претендовать на выплату соответствующей неустойки за каждый день просрочки в размере 1% от:

  • стоимости жилого помещения, при условии, что недостаток служит основанием признания жилья непригодным для проживания,
  • стоимости расходов, требуемых для устранения данного недостатка строительства.

Если все недостатки незначительные — дольщик может подписать сразу передаточный акт с указанием выявленных недостатков и с требованием их дальнейшего устранения.

Что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома?

К исковому заявлению прикладывается:

  1. квитанция о внесении государственной пошлины.
  2. претензия, которая была отправлена застройщику ранее,
  3. договор долевого строительства,
  4. расчет неустойки,

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика. Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

Как принимать квартиру у застройщика?

Существуют 3 вида: Черновая и предчистовая отделка — для ламината или линолеума допустимы отклонения в пределах 2 мм, — для отделки плиткой допустимы отклонения в пределах 6 миллиметров, — расстояние от пола — минимум 6 см, — от подоконника до верхнего края радиатора — 5 см, Отделка «под ключ» Типичные дефекты новостроек Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости: до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м, толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.

Как принять квартиру у застройщика?

Как самому принять квартиру у застройщика? Уточняем список документов, необходимых для этого процесса.

  1. платежные документы, подтверждающие оплату,
  2. документ, подтверждающий личность участника приема-передачи.
  3. договор долевого участия или иной документ, по которому вы заключали сделку,

Законодательство четко не прописывает перечень документов, необходимые для приема, но уточняет необходимость подписать акт приема-передачи.

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

В лучшем случае застройщик пригласить заявителя в офис и предложит откупные. Чтобы не получить мизер вместо приличной суммы, лучше перед встречей посчитать, а сколько же по закону можно требовать в данном случае.

1/150 * ставка рефинансирования * (цена квартиры/100) * число дней просрочки

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры? 1. Напишите застройщику претензию. Как посчитать неустойку за просрочку сдачи дома?

Как принимать квартиру в новостройке: тест на качество, акт приема-передачи, советы

По истечении оговоренной даты дольщик имеет право получить неустойку. С какого момента начинается отсчет?

Уважающая себя компания пригласит клиента в офис и поторгуется относительно компенсации.

Чтобы не прогадать с суммой, нужно заранее рассчитать, что полагается по закону: (1/150)*Ставка рефинансирования*(Цена квартиры/100)*Кол-во дней Клиент купил квартиру за 4 млн р.

Сроки передачи жилья после ввода в эксплуатацию

Договор долевого участия содержит в себе точную дату, когда произойдет передачи ключей от приобретенной квартиры. До того, как клиент получит ключи и оформит право собственности, застройщик должен вернуть неустойку в полном объеме.

Как правило, дата, указанная в ДДУ является моментом, с которого объект вводится в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями к многоквартирным домам.

Разрешение на введение дома в эксплуатацию должно быть произведено в течение полугодового периода (например, если разрешение получается в первой половине года, то крайний срок – 30 июня). Если передача квартиры была затянута хотя бы на один день, то разрешается взыскание неустойки.

Нередкой ситуацией становится получение разрешение под окончание срока сдачи квартир хозяевам, из-за чего застройщик старается ускорить подписание АПП. Но такая ситуация не обязывается дольщиков безосновательно принимать выполненную работу, так как гражданин будет действовать против своих интересов.

Акт приемки-передачи должен подписываться только в том случае, если квартира соответствует всем пунктам договора.

Если же случится ситуация, при которой дольщик не подпишет договор приемки новой квартиры из-за имеющихся нарушений, которые следует устранить, то появляются основания для выплаты неустойки.

На что обращать внимание при осмотре?

Далеко не каждый человек в 2018 году имеет достаточный багаж знаний, который позволит адекватно оценить состояние квартиры. По этой причине рекомендуется пригласить человека, который знает, что смотреть. Если же такого знакомого нет, то есть основные вещи, на что нужно обращать свое внимание.

Если принять квартиру без досконального осмотра, то доказать, что любой ущерб или недочет не был нанесен дольщиком, доказать практически невозможно.

Проще всего начать с окон. Нужно проверить функционирование каждого окна во всех направлениях. Ручка на окне должна легко направляться в нужную сторону. Далее нужно протереть все стекла, чтобы убедиться в отсутствии трещин, сколов. Также нужно обратить внимание на подоконники, который должен быть ровно установлен.

Расстояние между балконной дверью и основной должно превышать полтора сантиметра, что позволит без проблем провести укладку пола. Если же возникли какие-то вопросы, то их нужно описать в составляемом акте претензий.

Следующее – система вентиляции. Для ее тестирования подойдет зажигалка или простая спичка. Нужно приоткрыть окно и подставить к вентиляционной решетке зажигалку или спичку. Правильно установленная система вентиляции будет «всасывать» в себя огненное пламя. Такую же процедуру можно провести и использованием простого листка.

Сложной в плане проверки является система отопления, так как летом это практически невозможно, а вот осенью или зимой батареи будут обогреваться.

Далее проверяется санузел на наличие утечек, так как ошибки, допущенные при монтаже системы может привести к тому, что соседи будут затоплены, а все расходы будут наложены на собственника жилья.

Особенное внимание придется уделить стенам, так как наличие неровностей не является дефектом. Подобным считаются только сквозная дыра или крупная выбоина.

Если собственник не собирается менять двери в квартире, то их также нужно проверить на правильность установки, они просто должны открываться и закрываться без каких-либо проблем. Но стоит понимать, что редкие застройщики по-настоящему раскошеливаются на двери.

Некоторые застройщики предлагают квартиры с уже готовой чистовой отделкой. Такая услуга увеличивает стоимость квартиры, но рост будет незначительным. Далеко не всегда есть смысл в поиске застройщика, который сам занимается чистовой отделкой, так как готовый результат может оказаться некачественным.

Первое, на что нужно обратить внимание при приемке квартиры с готовой отделкой – договор с застройщиком.

Все имеющиеся дефекты, определяемые такими, должны быть устранены передающей стороной. Редко, когда застройщик отказывается исправлять мелкие дефекты, так как это позволит ускорить процесс подписания нужных документов.

Нужно обратить внимание на: штукатурку, стяжку пола, стекла, канализацию, сантехнику, электропроводку, вентиляционную систему, счетчики и отопительную систему.

С высокой вероятностью можно обнаружить следующие недочеты, которые вносятся в любой чек-лист:

  • дефекты стяжки, пол должен быть ровным и не иметь трещин, покрытие с пустотами определяется путем легких ударов деревянной доской,
  • штукатурка с неровностями, трещинами,
  • места соединения сантехники, заметить которые можно только при подключении воды,
  • отопительная система, она должна быть крепко закреплена, если они не вмонтированы в стену,
  • неработоспособность распределительных пробок.

Пока застройщик не устранит все недочеты, будущий владелец квартиры не обязан принимать объект в недостроенном или неподготовленном виде.

С отделкой и без отделки

Сама процедура приемки не меняется от того, есть отделка в квартире или нет. Приемка квартиры в новостройке:

  1. Подготовить все документы и проверить их на правильность введенной информации.
  2. Еще раз ознакомиться с договором о заключении сделки.
  3. Правильно составить акт приема-передачи квартиры.
  4. Провести осмотр помещения.
  5. Подписать акт приема-передачи, если объект соответствует всем требованиям.
  6. Если же имеются изъяны, то составляется заключение с требованием исправить перечисленные пункты.

При каких недочетах подписывать нельзя?

Есть ряд недочетов, при которых подписание акта допускать нельзя. Если мелкие ошибки можно простить уже после приемки объекта, то с некоторыми смириться нельзя, так как принятие квартиры в новостройке с поврежденной входной дверью или сквозной дырой приведет к серьезным затратам и последствиям.

Каждый дольщик имеет полное право на получение качественного жилого помещения, что регулируется ФЗ №214.

Если же дольщик при осмотре заметил изъяны, то они должны быть устранены застройщиком, либо он оплачивает стоимость устранения дефектов. Для подтверждения наличия недочетов составляется дефектный акт.

Недочеты в негласно делятся на существенные и несущественные. К первой категории относятся те изъяны, которые мешают нормально жизни в квартире: сквозные дыры в стенах, нефункционирующая входная дверь и так далее.

При наличии подобных проблем подписание договора приема строго запрещается, вместо этого составляется дефектный акт.

Ко второй категории относятся те изъяны, которые не влияют на качество жизни в квартире: царапины, небольшие дефекты стен, сломанные счетчики и так далее. При таких недочетах можно одновременно составить дефектный акт и подписать акт приема объекта, так как на устранение потребуется минимальное количество времени и сил.

Если же дольщик не подписывает акт приема без видимых причин в течение двух месяцев, то застройщик получает право подписания акта вместо будущего владельца. Но такая процедура не является приятной для застройщика, так как в качестве доказательства понадобится оценка независимой экспертизы, которая должна доказать несущественность дефектов.

Образец акта-приема передачи квартиры в новостройке здесь.

Как их исправляют?

Редко возникают ситуации, когда застройщик настроен против просьбы дольщика о необходимости устранения дефектов. В некоторых случаях поступает предложение о возможности исправления недочетов силами подрядчиков, услуги которых будут оплачены застройщиком.

Законодательство не устанавливает точных сроков, в течение которых необходимо устранить все недочеты. Как правило, руководствоваться приходиться здравым смыслов в каждой ситуации индивидуально, так как единственное упоминание сроков содержится во фразе «в разумные сроки».

Неустойка за нарушение сроков сдачи

Если были нарушены сроки сдачи квартиры, то дольщик имеет право на получение неустойки. Для этого понадобится составить претензию в двух экземплярах для каждой стороны. Застройщик должен дать ответ в течение 10 дней с момента предоставления.

Лучшим вариантом будет, если застройщик пригласит в офис для предложения откупных. Потенциальную сумму неустойки нужно посчитать дома, чтобы не быть обманутым в офисе.

Формула: 1/150*ставка рефинансирования*(цена квартиры/100) *длительность просрочки в днях

Получение денег – это официальная процедура, поэтому она должна проходить с составлением документа в письменном виде, где также будет содержаться информация о нюансах досудебного урегулирования.

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке? Информация здесь.

Можно ли купить новостройку в ипотеку? Подробности в этой статье.

Стоит ли прибегать к независимой экспертизе?

Один из вариантов получения полной информации о состоянии объекта – обращение к услугам независимой экспертизы. Прибывшие эксперты проведут полный комплекс обследований. На основании полученных результатов можно будет определить, стоит ли подписывать акт приема объекта сейчас, либо застройщик сначала должен устранить имеющиеся дефекты.

Услуги независимых экспертов явно являются полезным инструментом, то их применение не является панацеей из-за стоимости, которая различается в зависимости от региона проживания, площади квартиры, наличия отделки и других нюансов.

Смотрите видео: Защита прав потребителей: взыскание неустойки с застройщика (none 2019).