Ответы на вопросы от Юриста

Договор участия в долевом строительстве - это инвестирование?

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.

Чем отличается договор пдкп и договора дду

На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

  • Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком,
  • Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.

Различия между договором долевого строительства и договором купли-продажи

Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ. К сожалению, закон 215-ФЗ не предполагает детального рассмотрения, а права пайщика прописаны в уставе ЖСК, который формируется до момента вступления членов в кооператив. В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов.

Почему дду — инвестиция в недвижимость, а не покупка квартиры

При этом все, на что может рассчитывать «заимодавец» — это получение средств в сумме, указанной в договоре, а в случае с векселем – на его погашение в положенный срок. Ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон. Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится.
В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно. Договор переуступки прав требования Это вполне законный способ приобретения недвижимости, согласно этому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в конце с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии).

Договор долевого участия и договор купли продажи

Таким образом отличие этих договоров состоит в том, что ДДУ и ПДКП заключаются на разных стадиях: ДДУ — до момента ввода дома в эксплуатацию, а ПДКП- после ввода. Что лучше: Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли,
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости,
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств,
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование),
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости,
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон),
  • надежность инвестирования капиталов,
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение,
  • сроки передачи квартиры дольщику,
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты,
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение,
  • сроки передачи квартиры дольщику,
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты,
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению. Стороны и предмет договора Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Договор инвестирования и договор долевого участия

Договор инвестирования заключают в нескольких формах: инвестиционный контракт, договор уступки права требования на инвестирование и др.Стороны договора инвестирования, как правило, именуются «продавец» и «покупатель». Лицо, уступающее право на квартиру, является продавцом, а приобретающее такое право — покупателем, хотя инвестирование не считается куплей-продажей. Покупателем обычно выступает физическое лицо, гражданин, а продавцом может быть генеральный инвестор или соинвестор.

Чаще всего покупатель заключает договор не с генеральным инвестором — для последнего единичные договора не представляют интереса, ему нужен постоянный поток инвестиций, который могут обеспечить только соинвесторы. Но именно генеральный инвестор является первоначальным держателем прав на все квартиры в строящемся доме.

Инвестирование или долевое участие: что выбрать?

Стороны и предмет договора Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли,
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости,
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.
Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования.


И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.
Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Долевое участие в строительстве инвестирование или купля продажа

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров). Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора. Вопрос Приобретение квартиры по договору инвестирования Мы с женой хотим заключить договор долевого участия.

Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру? Ответ Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено.

А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.

  • При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.
  • Какой из договоров предусматривает уплату неустойки Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки. Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214.
    Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства. Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.
Преимущества и недостатки договора Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки.

Долевое строительство это инвестирование или купля продажа

Единственное, что отличает продажу квартиры от застройщика и продажу от инвестора — это договор, точнее его форма. В случае продажи квартиры застройщиком заключается участия в долевом строительстве, а в случае продажи квартиры инвестором — договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Поэтому, отмечает Минфин России, при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном П. 2 СТ. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав. Исходя из положений вышеизложенных норм, уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования облагается налогом на добавленную стоимость. Однако судебная практика по данному вопросу, как правило, придерживается противоположного подхода. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 03.05.2005 № А56- 23705/04 отмечает, что операции по договорам о долевом участии в строительстве не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг). Суд приходит к выводу, что, так как уступка права требования вытекает из операции, не являющейся объектом налогообложения, она не облагается налогом на добавленную стоимость.

Долевое участие в строительстве: покупка или инвестирование с точки зрения налогов

По мнению Минфина России, на основании П. 3 СТ. 1 55 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение заказанных прав. При этом особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 НК РФ не установлены.

Суд, рассматривая спор, установил, что между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве. При этом ФАС ЗСО согласился с выводом апелляционного суда о том, что указанные договоры на участие в долевом строительстве следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

Обратите внимание! В Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 13863/09 по делу N А47-3050/2009 подчеркнуто: обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.

Долевое строительство — что это такое, как принять долевое участие в строительстве, плюсы и минусы

Иногда недобросовестные застройщики так и не возвращают средства дольщикам после расторжения договора. Поэтому инвестору надо внимательно изучить документы и убедиться, что деньги будут возвращены сразу, а не после заключение договора с другим дольщиком. Застройщик может затянуть время передачи средств на годы. После этого периода обратиться в суд с иском будет трудно.

Не имея иного опыта взаимодействия между сторонами, кроме кооперативного строительства, которому удалось пережить даже тенденции плановой советской экономики, инвестирование максимально копировало кооперативную систему. Она дублировалась, с незначительными адаптационными новациями, допускающими происхождение новой линии юридических и экономических отношений в строительстве жилищного сектора.

Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у этих лиц права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее — Закон N 214-ФЗ).

Инвестиционно — строительная деятельность

Порядок осуществления инвестиций в форме капитальных вложений регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее — Закон N 39-ФЗ). Поскольку в гражданском законодательстве инвестиционный договор в отдельный тип хозяйственного договора не выделен, на практике такие договора относят к договорам смешанного типа, и нормы права применяют лишь в том объеме, в котором они прописаны в договоре.

По объектам, разрешение на строительство которых получено раньше вступления в силу ФЗ 214 (1 апреля 2005 г.), помимо договоров долевого участия в строительстве, могут действовать и такие формы договоров, как договор инвестирования (соинвестирования), паевого вклада, простого товарищества, агентский договор и т. п.

Сегодня участие в долевом строительстве или инвестирование строительства — ndash, вторая по распространенности сделка в сфере недвижимости после купли-продажи

Достаточно долго инвестирование в строительство считалось рискованным финансированием, пока государство не установило единые правила игры в сфере долевого участия физических лиц в строительстве. "Ровно пять лет назад, в апреле 2005 г., вступил в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Плюс к этому, в системе исполнительных органов была создана специализированная структура – Государственный строительный надзор, на который, помимо функций контроля над качеством и законностью капитального строительства, возложены надзорные функции и в отношении долевого строительства", — отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд указал на преюдициальное значение решения, которым отклонены требования кредитора ООО «Комистройинвест» о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительной сделки.

Различия ДДУ и инвестиционного договора

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т.п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона N 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров.

Новости недвижимости

Большая часть населения в послевоенные годы проживала в бараках и комуналках, где ютились десятки семей.

В правительстве подняли вопрос о расселении этих самых семей в более комфортабельные условия.

Натуральные камни, экологичные материалы и растительные орнаменты — разбираемся в главных тенденциях в оформлении интерьера 2018 года.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в России с начала года упала на докризисный уровень. Ожидается, что к концу 2018 года процентная ставка может снизиться до рекордных показателей.

Агентство недвижимости Московско-Парижского банка © 2018 +7 (495) 120-20-80

Виды договоров при покупке новостройки

Все остальные схемы на сегодняшний день незаконны. Вот основные виды договоров при покупке первичной недвижимости: Работа по ДДУ —гарантия надежности застройщика, наличия у него разрешения на строительство, прав на землю и проектной декларации — эти три документа дают ему право привлекать денежные средства физических лиц.

Уступка права требования по заключенному и зарегистрированному договору участия в долевом строительстве соответствует нормам 214-ФЗ.

Имущественный вычет при долевом участии в строительстве в 2018 году

Налоговый вычет не полагается лицам, которые ранее уже воспользовались данной льготой, и если жилье было куплено у родственников.

При расчете имущественного вычета входят следующие затраты: Если налоговый вычет планируется направить на возмещение расходов по строительству или отделку жилья, то это возможно при условии, что в договоре купли-продажи указана стадия строительства дома.

Смотрите видео: Долевое участие. Заключении инвестиционного договора и как не остаться с носом. 214 ФЗ (none 2019).